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张展妹等10名代表:关于理顺我县小区物业管理机制,提高小区管理水平的 建议

2020-06-01 祁门人大网 阅读

关于理顺我县小区物业管理机制,提高小区管理水平的建议

建议全文小区面貌的好坏,直接关系着城市文明建设程度的高低。我县城区建设在日新月异的发展进程中,小区的文明建设却出现了强烈的反差。主要表现在:

卫生保洁差水平低;私搭乱建现象严重;毁绿种菜时有发生;停车秩序混乱;部分小区道路、地下管道破损无人维护;牛皮癣广告泛滥;消防设施不健全、公共场所飞线充电、老旧小区电线乱架乱拉等情况普遍。城区的居民普遍反映强烈,由此造成的投诉、纠纷甚至信访问题层出不穷。究其原因主要是我县未形成顺畅的小区物业管理机制,物业管理覆盖面低,小区管理基本处于放任自流的状态。据调查,我县目前有各类建成的小区176个,但有物业公司入驻管理的仅有24个(其中开发商前期物业20个、小区自聘物业4个),物业管理覆盖面仅为13.6%,其余152个小区均无规范的物业管理服务,其中包括祁红花苑、东方翡翠城、祁山花苑、新安苑等人口规模较大的小区。因此理顺小区物业管理机制、提高小区管理水平已成为我县城市文明建设至关重要的议题。

从当前情况分析,造成我县物业管理覆盖面低的主要因素有以下方面:

一、缺乏品质的物业服务企业。我县目前仅有22家登记备案物业公司,且大部分服务于开发商付款的前期物业,真正服务于居民缴费的有偿物业的仅为2家。物管公司规模小、从业人员普遍年龄偏大、管理水平低、运营效益差、综合实力弱等问题突出;重收费、轻服务,甚至擅自终止服务,业主与物业矛盾激化,服务质量差等无有效监管理手段。

二、开发商遗留问题未有效解决。由于新建小区交付使用环节缺乏有效监督,开发商把前期遗留的问题,如:房屋质量不合格、承诺不兑现、配套设施不齐全等问题转嫁给物管企业,这些问题难以解决,造成业主意见集中、矛盾激烈,而往往这些矛盾和纠纷,都会转嫁到物业管理上,形成管理难、难管理、不缴物业服务费的怪圈,严重制约了物业管理的有序运行,造成了我县部分小区物业公司弃管的情况。

三、业委会成立率低,作用发挥不好。目前全县仅有8个小区成立了业委会,业委会数量少,运作缺乏统一的规范,其与物业服务企业的责、权、利还不明晰,基本处于自发自行状态,业委会运作难入正轨;现有业委会成员普遍存在对业委会职能认识模糊,奉献意识不够,管理能力不强等问题,整体作用发挥有限。

四、部分业主物业服务消费意识、责任意识、法治意识缺失,因无约束机制,肆意抵制业委会、拖欠物业服务费现象普遍存在。

五、相关职能部门履职不到位。面对业主的违规装修、私搭搭建、毁绿种菜、乱停车等行为,物业管理企业的劝阻、制止所能起到的效果有限,而报告给有关行政管理部门,后期处理进展也较为缓慢甚至不了了之,长期的滞后处理,往往让业主认为物业管理企业不作为、不负责。

为理顺我县小区物业管理机制,进一步提高物业服务水平,提出以下建议:

一、政府引导,市场运作,培育引进优质物管公司。

结合我县现状,建议采用公开招标的方法,引入3-4家具备一定规模、市场口碑好的物管公司入驻我县,参与小区物业管理服务。

1、成立专门的物业管理服务监管部门,每个社区设置1名物管员,受理处理关于物业管理的各类事项。

2、对现有小区实行分类管理。近年新建小区且具备物管公司入驻服务条件的,引导小区业委会从中自聘物管公司进行服务;不具备物管公司入驻服务条件的老旧小区,暂由政府采取购买服务的方式聘请物管公司进行服务。

3、建立物业管理服务“保证金”制度。所有按程序入驻小区的物业管理公司,每一年度都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金,若当年度物业管理公司没有发生不规范服务等情况,则年底全额返还保证金。

4、制订物管企业工作绩效考核办法。通过相应的考核程序,对小区物业管理实行奖励补助政策,将政府补助经费与管理业绩相结合,激励物管企业规范服务行为,提高服务质量。

二、部门联动,综合管理,真正将“执法进小区”落到实处。

1、住建、房管部门负责加强对各小区前期物业的监管,重点抓好开发商移交、前期物业与新进物业的交接、业委会成立等环节的监管,确保开发商遗留问题得到及时、彻底的解决。

2、城管、环保等部门认真对待社区、物业公司、居民的投诉举报,做好小区内私搭乱建、毁坏绿地、油烟乱排放等违规行为的整治工作,做到严管、真查、实纠,将群众反映强烈的问题进行及时有效的处置。

3、消防部门要对居民小区内擅自改变房屋用途、占用消防通道、私拉乱扯电线等行为集中进行排查处理,解决小区消防安全矛盾突出问题。

三、镇、社区积极推动小区业主委员会的建立和物业管理宣传工作。

前期认真调研、筛选,物色好合适人选,选出水平比较高、对物业管理有着一定认知的业主委员会,并引导业主委员会开展工作,由业主委员会代业主行使各项权利。采取多种形式,加强物业管理宣传工作,宣传《物业管理条例》和物权法律知识,引导广大业主树立物业服务的消费观念,支持参与物业管理活动,及时缴纳物业服务费用,自觉维护社区公共秩序。

四、建立对“无正当理由拒缴物业费”行为的惩治机制。

1、县不动产登记中心在办理二手房过户手续时,强制性要求原户主提供“物业费已交清”证明,否则不予过户。

2、县文明委对于各单位存在“无正当理由拒缴物业费”的员工的,取消该单位“文明单位”资格。

3、组织、纪检部门将“无正当理由拒缴物业费”行为列入党员、干部管理的负面清单,作为评优评先、提拔使用的否决性条件。

4、人民法院对物业公司起诉“无正当理由拒缴物业费”行为的案件,应及时予以受理,加大执行力度,形成法律震慑。

张展妹等10名代表:

您们在县十七届人大会议五次会议期间提出《关于理顺我县小区物业管理机制,提高小区管理水平的议案》的建议收悉,结合各协办单位的意见,经研究办理,现答复如下:

首先感谢您们对我县物业管理工作的关注、关心,并对我县物业管理现状作出的深入调研、分析,提出了很好的良策建议。

2020年3月27日安徽省第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议审查通过了《黄山市住宅小区物业管理条例》。此《条例》根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本市实际,为了规范我市物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的生活环境,促进和谐社区建设,作出了全方面地方性法规性质的规定。为推进我市物业管理工作建立了法规基础。此《条例》也已将你们建议中所涉及到的我县物业管理诸多方面的问题指明了解决方略。

我县物业管理工作、物业服务水平相比我市其他区县整体落后。全县城区六个社区应管理的小区128个,已经成立了业主委员会的仅14个,其中有物业管理的仅23个(其中属业委会自主管理的9个,开发企业前期管理的14个),无物业管理的小区达105个之多,物管面仅占比17.96%,明显偏低。乡镇村级物业管理面更低。

为彻实贯彻执行《黄山市住宅小区物业管理条例》,将从以下几方面开展工作:

1、完善或建立我县物业管理机制。建议由县政府依《黄山市住宅小区物业管理条例》的规定组成相关部门共同参与的领导组(内设办公室)。统筹物业管理工作、明确各方责任主体的职责、统一确立物业管理目标规划、统一宣传、统一督查检查、统一建立信用考核平台、统一诚信公示、激励、奖惩措施等。推动物业管理各部门事务联商、活动联办、工作联抓,形成共商事务、协调互通的工作机制。建立和完善社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”的议事协调机制。建立物业管理与综合执法工作衔接机制,增强执法功效。鼓励采取第三方评估等方式,督促物业服务企业规范服务行为,提升服务水平。

2、强化各方责任主体管理、督查考核机制。完善学习培训机制,强化职能、责任意识,责任到部门、到人;考核到部门、到人;激励奖惩明细到时部门、到人。制定工作目标、时序进度,强力推动物业管理工作的全面开展。

3、积极开展对《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《黄山市住宅小区物业管理条例》和有关法律、行政法规的广泛宣传工作,强化各方责任主体的职责,制定相应制度措施,明细管理目标,制定解决重点问题、难点问题举措。

4、多方位举措努力提高我县的物业管理水平、服务意识,变被动管理为主动管理,变被动服务为主动服务。倡导政治意识、全局意识、百姓意识、紧迫意识,树立科学管理理念,提升科技管理水平、服务手段。

5、积极支持、鼓励,并倡导建设单位、业主委员会、业主通过市场机制引进先进的物管企业进驻祁门物管市场,在公平、公正、公开的市场环境下,鼓励物管企业相互竞争,共同提升我县物管企业整体水平。坚持业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则,逐步建立和完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制。

6、试点探索我县各小区楼幢长制。楼幢长由各楼幢业主选出,在各小区业主委员会的指导下开展本楼幢各方事务管理。建立业主、楼幢长、业主委员会、物管企业、建设单位及相关管理责任部门良性的沟通、处理事务的机制。

7、倡导将物业管理、物管配套设施、设备等建设纳入项目综合规划评审同步程序。避免项目小区建成后,物业管理、物管配套设施、设备严重滞后的状况。

8、积极广泛吸纳社会各界有识之仕的建议和意见,共同参与监督我县物业管理工作,共同参与管理,尽快提升我县物业管理整体水平,提升百姓居民的小康福祉。

 

办复类别:B

联系单位:祁门县房地产管理中心

联系电话:4507966

代表满意度:基本满意


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